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[]房地産經紀人

查看: | 2013-12-09 15:14:24|發布者:

房地産經紀人就是指在房屋,土地的買賣,租賃,轉讓等交易活動中充當媒介作用,接受委托,撮合,促成房地産交易,收取傭金的自然人和法人。 凡是從事房地産銷售工作的都屬于房地産經紀人。但是,由于我國房地産銷售的特點,現在我們一般将從事一手房銷售的稱
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  職位背景

  自20世紀80年代後期以來,随着房地産交易量日益擴大,房地産經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍,在房地産開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中,以第三者的獨立身份,從事顧問代理、信息處理、售後服務、前期準備和咨詢策劃等工作,而且其從事的職業活動也随社會經濟發展而進一步拓展,從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃,全方位地融入房地産經營開發的全過程,對促進房地産業的正常發展,日益發揮着不可替代的巨大作用。

  現狀及前景

  根據南京房地産管理局最近公布的數據,南京地區房地産經紀從業人員數量就有4000餘人。以此為基數進行推算,全國本職業現有從業人員不低于45萬人,而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市,但已有向中小型城市擴散的明顯态勢。   


  近幾年來,本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一,在人力資源市場上是典型的供方市場,缺口較大,就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高,但年更新率亦始終很高,達15%以上,即一方面不斷有人進入,同時也有許多人被淘汰出局。   


  與本職業直接相關的專業為“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等,間接的有“傳播與策劃”等。當前,在國内大專院校中,普遍設置有“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等專業。   在港台,本職業是比律師更為人們所看好的職業;在人口流動性較大的美國和西歐,更是最近百餘年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。   


  由于國内房地産業中新建房勢頭正猛,二手房市場日見廣闊,加上社會上二次置業潮流方興未艾,本職業的前景預期十分良好,預計在未來的20-30年内,從業人員總數将呈幾何級數增長。整個行業從業人員将大幅增加,屬于快速發展的朝陽型職業之一。


  但由于本職業從業人員所從事的工作内容始終沒有一個完整、準确的界定,加之從業人員素質參差不齊,尤其是一些從業者見利忘義,化經紀為經營,化售房為炒房,幹出很多先壟斷房源然後再擡價出售等不規範行為,成為導緻當前房價增長過快的一個重要因素。


  因此,按照房地産經紀人的職業特點,标準化、制度化地建立起規範完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系,制定統一的工作規範,對本職業從業人員素質的提高,整個職業穩定和健康地持續發展,具有十分重要的現實意義。   
定義 指溝通房地産賣方與買方之間聯系,促進達成交易并從中取得傭金的代理人,聯系人,中間人,經理人或介紹人。

  工作内容

  ⑴采集、核實和分析客戶與房源等信息,設計與管理房号體系,填報和分析業務報表等;   ⑵陪伴客戶查看房屋,測算購房費用等;   ⑶代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理,咨詢與代理各類房貸事宜,協理房屋驗收與移交等;   ⑷申辦租售許可證,調研房地産市場,核算與評估房價,設計價格體系,編制宣傳展示與管理用圖表文件,設計平面安排和處理面積誤差。

  信息維護

  1、拓展信息:拓展盤源、客源信息,充實自己的信息庫

  2、信息匹配:針對已有的盤源、客源信息進行匹配

  驗房/帶看

  1、對已有的盤源進行實地勘測

  2、邀約客源實地看房

  簽約售後

  1、對已看房的客源進行合約簽訂

  2、回顧老客戶

  職業要求

  房地産經營開發、市場營銷房地産方向或房地産相關專業大專以上學曆。人事部、建設部頒發中華人民共和國房地産經紀人執業資格證書:2002年12月開始,難度大 ,含金量高。   對市場營銷工作有較深刻認知;有較強的房地産市場感知能力;優秀的表達能力。

  職業定義

  在房地産經濟活動過程中,受委托進行雙邊或多邊接洽、事務代理、信息咨詢服務的人員。    

  從事的主要工作内容:采 集、核實和分析客戶與房源等信息,設計與管理房号體系,填報和分析業務報表等;陪伴客戶查看房屋,測算購房費用等;代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理,咨詢與代理各類房貸事宜,協理房屋驗收與移交等;申辦租售許可證,調研房地産市場,核算與評估房價,設計價格體系,編制宣傳展示與管理用圖表文件,設計平面安排和處理面積誤差。

  職業資格

  (全國職業教育資格認證CVEQC初級)、(全國職業教育資格認證CVEQC中級)、(全國職業教育資格認證CVEQC高級) 該職業資格共分三級:助理房地産經紀人、房地産經紀人、高級房地産經紀人。

  報考條件

  (具備下列條件之一)

  一、助理房地産經紀人:

  1、本科以上或同等學曆學生;

  2、大專以上或同等學曆應屆畢業生并有相關實踐經驗者;

  二、房地産經紀人:

  1、已通過助理房地産經紀人資格認證者;

  2、研究生以上或同等學曆應屆畢業生;

  3、本科以上或同等學曆并從事相關工作一年以上者;

  4、大專以上或同等學曆并從事相關工作兩年以上者。

  三、高級房地産經紀人:

  1、已通過房地産經紀人資格認證者;

  2、研究生以上或同等學曆并從事相關工作一年以上者;

  3、本科以上或同等學曆并從事相關工作兩年以上者;

  4、大專以上或同等學曆并從事相關工作三年以上者。

  發證機構

  經職業技能鑒定、認證考試合格者,頒發加蓋全國職業資格認證中心(JYPC)職業技能鑒定專用章鋼印的《注冊職業資格證書》。權威證書,政府認可,電子注冊,網上查詢,全國通用,就業有效。

  考試時間

  每年統考四次,時間為4月、6月、10月和12月。具體考試日期、地點、方式,由考生所在地的考試機構或培訓機構另行通知。

  收費标準

  買賣:按各地房管局規定合同總價的百分比收費   租賃:上、下家各收單月租金的35%

  職業概況

  自20世紀80年代後期以來,随着房地産交易量日益擴大,房地産經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍,在房地産開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中,以第三者的獨立身份,從事顧問代理、信息處理、售後服務、前期準備和咨詢策劃等工作,而且其從事的職業活動也随社會經濟發展而進一步拓展,從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃,全方位地融入房地産經營開發的全過程,對促進房地産業的正常發展,日益發揮着不可替代的巨大作用。   

  根據南京房地産管理局最近公布的數據,南京地區房地産經紀從業人員數量就有4000餘人。以此為基數進行推算,全國本職業現有從業人員不低于40萬人,而且還在不斷擴展之中。

  本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市,但已有向中小型城市擴散的明顯态勢。幾年來,本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一,在人力資源市場上是典型的供方市場,缺口較大,就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高,但年更新率亦始終很高,達15%以上,即一方面不斷有人進入,同時也有許多人被淘汰出局。   

  與本職業直接相關的專業為“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等,間接的有“傳播與策劃”等。當前,在國内大專院校中,普遍設置有“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等專業。   

  在港台,本職業是比律師更為人們所看好的職業;在人口流動性較大的美國和西歐,更是最近百餘年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。   

  由于國内房地産業中新建房勢頭正猛,二手房市場日見廣闊,加上社會上二次置業潮流方興未艾,本職業的前景預期十分良好,預計在未來的20-30年内,從業人員總數将呈幾何級數增長。整個行業從業人員将大幅增加,屬于快速發展的朝陽型職業之一。

  但由于本職業從業人員所從事的工作内容始終沒有一個完整、準确的界定,加之從業人員素質參差不齊,尤其是一些從業者見利忘義,化經紀為經營,化售房為炒房,幹出很多先壟斷房源然後再擡價出售等不規範行為,成為導緻當前房價增長過快的一個重要因素。因此,按照房地産經紀人的職業特點,标準化、制度化地建立起規範完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系,制定統一的工作規範,對本職業從業人員素質的提高,整個職業穩定和健康地持續發展,具有十分重要的現實意義。

  經紀人的作用

  經紀人是市場經濟的産物。在發展經濟,促進流通,繁榮市場等方面發揮着明顯的積極作用。經紀人有别于其他商家的生存方式,以及信息來源的多樣性,使經紀人在解決商品供求矛盾具有獨特的功能。具體的講:   

  (1)會關系多,市場信息靈,辦事效率高,幫助企業解決供求矛盾,打開市場銷路。   

  (2)場體系包括生産資料市場、生活資料市場、科技、人才、勞務、資金、房地産等市場,都需要一大批經紀人員,從中居間,提供信息,介紹客戶,撮合成交。   ⑶幫助企業引進國外先進技術、資金和管理經驗,擴大出口貿易。   

  (3)進文化體育事業的繁榮,培育文化市場,豐富人民的生活。相關内容

  怎樣做好房地産經紀人

  若想做一名合格的房地産經紀人,不僅要通曉房地産專業知識,而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧,才能在房地産開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁,才能在中介行業中使自己立于不敗之地。   

  最近幾年,針對房地産經紀人的教育與培訓正在興起,國内最早一批房地産行業培訓講師徐東華先生就曾創辦國内最早的也是京城首家房地産中介行業職業培訓機構“領跑動力(北京)營銷顧問有限公司”,為房地産經紀人以及房地産經紀行業職業經理人提供具有實踐意義的培訓指導。   

  徐東華先生認為,房地産經紀人如果想做好,起碼應該具有以下特性:⑴對行業的熱愛;⑵強烈的企圖心;⑶能夠承受進入本職業初期承受較大壓力與快節奏工作的能力;⑷鑽研精神;⑸為客戶理财(房産理财、投資指南、信貸理财)的能力;⑹對資源(房源、客源)的累積以及對老客戶資源的二次發掘與轉介紹。

  房地産專業知識

  綜述

  所謂房地産經紀,是指為委托人提供房地産信息和居間代理業務。居間,通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家:上家和下家,并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地産經紀人來說,掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括:房地産有關的法律、法規及相關的政策信息、購買對象變化信息等。

  在很大大程度上來說,經紀人就是利用信息制造利潤,信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話,那麼代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方,是買賣和租賃的全過程代理,貫穿于房地産生産各個環節,因此要求經紀人在熟悉有關房地産法律、法規、條例的基礎上通曉房地産開發與經營、建築學、房地産交易、房地産價格評估等專業知識。

  具體地說,一要掌握房地産開發投資,以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建築基礎知識,了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定,以及産權産籍的一些基本知識。四要掌握房地産價格評估的理論和實務。

  市場營銷知識

  房地産開發到了今天這樣的局面,早就不是幾年前的單一産品競争了。對于房地産商來說,他們所需要的也不是單純的中介服務,而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。

  房地産市場生産與消費的分離特征,決定了房地産營銷的重要性。房地産在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離,非得靠市場營銷來彌補。房地産市場營銷組合理論、市場預測和調研方法,乃至産品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地産市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識,就必須掌握市場調研、選擇目标市場、産品開發、産品定價、渠道選擇、産品促銷、售後服務等知識技能。

  法律知識

  房地産經紀人雖然不是律師,也不一定要達到專業水平,但與房地産有關的法律法規是非掌握不可的。中國的房地産業發展得益于房地産法律法規的調整和完善,也就是說房地産的每一項業務,都離不開法律和具體的法規。

  房地産的三部法律《城市房地産管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規,幾乎涵蓋了整個房地産事務。作為經紀人不但要掌握房地産方面的法律法規及各級政府部門關于房地産的政策、方針和精神,而且還要熟悉民法、經濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。

  舉個最簡單的例子,簽合同,就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等,懂得什麼房可以租、什麼房不能出租、租賃合同以什麼方式生效等。

  代理買賣,就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、産權産籍知識及辦證程序。如果代理發展商,要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地産律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地産經紀人要學法、懂法、用法,依法辦事,用法律來維護委托人的合法權益。   

  金融知識。房地産金融作為金融業的一個重要組成部分,與房地産開發、經營與管理有着密切的聯系,房地産金融是房地産與金融聯姻的産物。房地産業的發展,要金融業作為後盾,金融業要拓展,房地産業是首選。

  特别是房改新制度實施、取消實物分房後居民到市場購買住房,經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款,甚至房地産咨詢業務,都少不了金融知識。一般來說,經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。

  談判技巧

  談判是一門技術,更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通,達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地産經紀人的談判也不例外,通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時,也使市場的需求得到了滿足。

  在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地産經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。

  對房地産經紀人來說,還有一個最現實的問題,就是如何使雙方成交,這就要求房地産經紀人“該出手時就出手”,還可以運用一些智謀、技巧和方法,促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。

  考試簡介

  房地産經紀人執業資格實行全國統一大綱,統一命題,統一組織的考試制度,由人事部、建設部共同組織實施,原則上每年舉行一次。建設部負責編制房地産經紀人執業資格考試大綱,編寫考試教材和組織命題工作,統一規劃、組織或授權組織房地産經紀人執業資格的考前培訓等有關工作。

  考前培訓工作按照培訓與考試分開,自願參加的原則進行。人事部負責審定房地産經紀人執業資格考試科目、考試大綱和考試試題,組織實施考務工作。會同建設部對房地産經紀人執業資格考試進行檢查、監督、指導和确定合格标準。

  房地産經紀人執業資格考試合格,由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部統一印制,人事部、建設部用印的《中華人民共和國房地産經紀人執業資格證書》。該證書全國範圍有效。

  房地産經紀人協理從業資格實行全國統一大綱,各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。建設部負責拟定房地産經紀人協理從業資格考試大綱。人事部負責審定考試大綱。房地産經紀人協理從業資格考試合格,由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部、建設部統一格式的《中華人民共和國房地産經紀人協理從業資格證書》。該證書在所在行政區域内有效。

  報考條件

  凡中華人民共和國公民,遵守國家法律、法規,并具備下列條件之一者,可以申請參加房地産經紀人執業資格考試:   

  (一)取得大專學曆,工作6年,其中從事房地産經紀業務工作3年。   

  (二)取得大學本科學曆,工作滿4年,其中從事房地産經紀業務工作滿2年。   

  (三)取得雙學士學位或研究生班畢業,工作滿3年,其中從事房地産經紀業務工作滿1年。   

  (四)取得碩士學位,工作滿2年,從事房地産經紀業務工作滿1年。   

  (五)取得博士學位,從事房地産經紀業務工作滿1年。估價師考試報名條件:凡屬中華人民共和國公民,遵紀守法并具備下列條件之一的,可申請參加房地産經紀人考試。

  考試科目

  房地産基本制度與政策   房地産經紀概論   房地産經紀實務   房地産經紀相關知識

  考試大綱

  房地産經紀人執業資格實行全國統一大綱,統一命題,統一組織的考試制度,由人事部、建設部共同組織實施,原則上每年舉行一次。建設部負責編制房地産經紀人執業資格考試大綱,編寫考試教材和組織命題工作,統一規劃、組織或授權組織房地産經紀人執業資格的考前培訓等有關工作。

  考試相關

  成績管理   考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法,參加全部4個科目考試的人員必須在連續的兩個考試年度内通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度内通過應試科目。

  考試教材   全國房地産經紀人執業資格考試輔導教材一套共四冊(含《房地産基本制度與政策》、《房地産經紀概論》、《房地産經紀實務》和《房地産經紀相關知識》)以及一本考試大綱。

  培訓機構 如:中國房産考試網等。

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