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[]樓市研究:樓市行情不好?對不起!你買的位置錯了

查看: | 2018-11-21 15:30:20|發布者: 中房商學院小齊

摘要:一個城市的發展,常規有兩種模式:一種是像北京、成都、鄭州等國内60-70%城市一樣,以市中心為圓心,向四周“攤大餅”式的單核發展模式,最終形成一個環狀城市。

樓市研究:樓市行情不好?對不起!你買的位置錯了

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  城市發展基本模式和投資邏輯

  假如你是一座城市的管理者,你會怎樣發展一座城市?

  一個城市的發展,常規有兩種模式:一種是像北京、成都、鄭州等國内60-70%城市一樣,以市中心為圓心,向四周“攤大餅”式的單核發展模式,最終形成一個環狀城市。

  這一模式在發展初期運行效率是比較經濟的,因為在一個同心圓,可以保證等距離的人口就近遷移,但随着大餅攤得越來越大,造成産住分離,就很容易造成早晚潮汐性全市交通堵塞。(産住分離即:即産業區和居住區分離)

  另外一種就是類似于深圳、重慶的不規則多核發展模式。

  以深圳為例,龍華是地理中心、福田是行政金融中心、寶安卻是人口中心(深圳最多人的區是寶安),其他區的優勢不一而足,總之每個區都有一個精準定位,沒有一個所謂“市中心”的概念,各中心産住融合,交通壓力相對較小。

  産住融合是比較理想的發展模式,它意味着你上班、消費、住家在一個區域内就能全部搞定。居住在深圳龍崗的朋友,沒什麼事可以一年不去福田、南山;而福田、南山的朋友也可能一年都沒過去龍崗。

  這個在北京、廣州、上海幾乎是做不到的。

  例如廣州,它是一個60%以上的高端就業機會分布在天河的單核城市,早上7-8點,無論是荔灣、白雲,還是增城、番禺幾乎全城的人都向天河CBD湧入,晚上下班又有成千上萬的人分散四方。

  那面對單核、多核發展模式的城市,我們該如何投資呢?

  首先,我們要梳理清楚房價和城市發展的關系

  為什麼市中心或片區中心的房價高?那是因為它是一個城市、一個區域的就業、教育、商務、醫療、體育、交通、以及其他各種要素高效協作的體現。

  換言之,一個在市中心工作人,年薪100萬,你讓他住30公裡外的遠郊區,早晚上班來回跑,那是不現實的。

  他最理性的做法是在市中心買就近的房産,用省下來的時間和精力去賺更多錢。

  事實上,買房是一種資源的占有,你買了市中心的房産,就占有了該處的資源協作方式,包括就業、醫療、教育、交通等等。

  通俗來講就是:誰有能力賺大錢,誰就住在效率高,地段好的地方;沒能力賺大錢那就住遠一點,退而求其次。

  岔開一點,談一個問題,曾經有一位朋友憂心忡忡地跟我說:現在一線城市房價那麼高,很多年輕人買不起房,這樣下去,形勢很嚴重啊!

  我聽完,輕輕地把茶杯放桌上,慢悠悠說道:有多嚴重?買不起房,這是很正常的現象。先不說古代白居易居長安大不易,近現代英國、美國買不起房這種現象也持續了一百多年,出事了麼?如果你想他們買得起房,那你把錢捐出去好了。

  城市本身是一個資源競争的結果,誰有錢誰占有。

  你一年賺百萬,好,留下來買房安居樂業;你一年賺五十萬,好,去二線省會;你一年賺25萬,好,返鄉置業;你一年賺10萬,對不起,暫時不能買,攢錢。

  有多少錢,辦多少事,這不很正常嗎?

  哦,買不起房,你就嚷嚷年輕人買不起房,要求國家免費發一套?不然就是社會不正常?不存在的

  如果要令到人人都在北京買得起房,那國家得蓋多少房子?

  扯遠了,回到主題,房價與城市發展的關系,在一座城市中,人們總是花錢買時間,效率越高的闆塊越節省時間,房價越容易上漲,因此要提前布局。

  例如規劃地鐵、公路幹道交彙處,交通協作效率高,節省上下班時間。

  例如學位房片區,教育資源協作效率高,名校容易出尖子生,孩子有前途;

  例如高端就業片區,工作協作效率高,容易找到高薪工作,等等。

  那如何提前發現這些具備大漲潛力的闆塊呢?

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  山川河流對城市形态的影響

  舉三個城市為例:

  重慶不是一個圍繞單中心,而是多中心同時發展的城市:從最初的五大商圈到後面的新牌坊傳奇、再到後面宇宙中心照母山、中央公園再造一個觀音橋、大學城VS茶園誰是王者、向北還有大竹林、禮嘉、悅來、蔡家、再向北龍興等等。重慶的城市發展被銅鑼山、歌樂山、長江和嘉陵江分割成多個中心,并且整體城脈方向是“一路向北”發展。

  重慶市地形圖

  深圳改革開放最初從羅湖區起步,但由于東部有梧桐山,北部有羊台山、塘朗山,南部又是香港,所以深圳往西漸次開發福田、龍華、南山、寶安,整體城脈方向是“一路向西”發展。

  人們總是喜歡逐水而居,昆明發展則受湖泊影響,城市發展整體上沿着滇池往南鋪開,漸次開發,整體城脈方向“一路往南”

  其他城市如上海“一路往西”、廣州“一路往東”等等,不一而足。

  那知道了城市形态和城脈方向,如何挑出會大漲的闆塊呢?

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  如何挑出最賺錢的闆塊

  無論是哪種發展模式,當城市發展到一定的程度,大到你瞠目結舌的時候,城市外延的趨勢和力度就體現出來了,以洪水猛獸的方式襲來,大量的人口會順着城脈方向湧入,房價加速上漲。

  例如,深圳發展一路向西,過去十幾年,如果您的房子買在西部的南山、寶安,漲幅一定非常驚人,因為那裡就是大量人口遷入的方向。提前布局,順勢而為,可以大幅獲利。

  一個闆塊當前的房價由存量的人口決定,未來的房價漲幅則由增量人口決定。也就是順着城脈方向,一條地鐵,一個産業能拉來多少人口,很大程度影響了這個闆塊的未來漲幅。

  新吸引的人越多,樓價漲得越厲害。

  過去中國一二線城市的建成區生長速度是每年擴大一公裡,也就是在距離市中心5-8公裡範圍的邊沿布局,既保證了二手流通性的安全,又保證了未來5-8年的漲幅回報,這個就是郊區次新房投資的秘訣。

  錢,我們去追是追不上的,隻能提前在某個地方等它,在城市成熟地段邊沿布局,等待強勁購買力溢出,大概率賺。

  那距離城市中心成熟地段30公裡以上的新城值得投資嗎?

  在一塊平地上起一座新城,需要很多很多錢,真的是需要人民币和時間堆起來的,沒有錢是萬萬不能的,靠賣地可以解決一部分,但還不夠,這就會搞着搞着,政府沒錢了,這個新城就成了半吊子工程。

  之前規劃上喊得震天響的體育館停工了,學校也不開了,醫院也不來了,路橋設施搞到一半就不開工了…

  房産投資一定要明白“規劃好”和“事實好”是兩回事,千萬不要上政府的當。

  中國地方政府一屆有一屆的政績訴求,一把手換掉之後,他遺留下來的新城就很少有人管了,自生自滅,風險極大。

  另外,30公裡的路程,其實已經接近中國通勤極限,因為每個人隻有24個小時,早上8點半上班,30公裡路程,再考慮上下樓的時間,去到公司大概需要2個小時,也就是說每天都得6:30起床,再早真的受不了。

  于是我們得出一個結論,一線城市通勤距離超過25-30公裡,二線超過15-20公裡的新區盡量少碰。

  這些遠郊新城,不光自己住着不舒服,而二手流通性非常差。

  也就說你如果買了遠郊新城的房子,将來想賣出去是很難的,因為市場上一手新樓盤太多了,價格也不貴,你的二手房根本賣不動。

  新城,什麼都不多,就是房子多,市場上一手都那麼多,為什麼要買你二手?

  回歸本質來看:真正決定房子價值的,抛開紙面上規劃、設計、人口導入、産業、政府利好等等手段和方式,真正的背後推手是龐大的需求。

  如果一個片區、一個樓盤的需求者很多,哪怕政府不怎麼打造它,沒什麼規劃利好,它的價格一樣可以漲得很高。

  需求者衆,價高者得。供需決定價格

  反而有些新區,天天上新聞頭條,好像規劃牛逼得不得了,卻人氣不足,成了半吊子工程。因為沒人要。

  投資房産,你要相信市場而不是相信政府,不然你很容易掉坑裡。

  于是關于如何挑出最賺錢的闆塊,我們得出一條結論:

  順着城脈方向,在一座城市成熟地段邊沿買剛需三房,等待購買力溢出,大概率賺。

  當然,買遠郊區是窮人的無奈之舉,如果一定要買遠郊區,就選擇一個有很大增長潛力的吧。

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  對城市闆塊的終極認識

  長遠來看,每個闆塊都會漲,隻是哪個快漲,哪個慢漲的區别。

  大國大城,一座城市的核心競争力不是修了多少條地鐵,建了多少學校和商業中心,而是這座城市的法治制度和民衆精神。

  如果沒有法治和冒險開創的精神,這座城市是沒有未來的。

  一個地方如果官員敲詐企業,黑社會橫行,人們會紛紛遷往外地,外商也不來,那麼城市再多的基礎設施也隻是擺設。

  因此,在選擇最賺錢的闆塊之前,先選擇城市。

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