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[]長租公寓成長虧兼長痛 房企為何要做賠本買賣?

查看: | 2019-06-21 11:14:00|發布者: 中房商學院小齊

摘要:貝殼研究院最新發布的《2019畢業季租賃報告》顯示,期望在一線城市就業的應屆生生中,63 7%選擇先租房。選擇新一線城市作為畢業第一站的學生中,先租房的比例為69 1%。

長租公寓成長虧兼長痛 房企為何要做賠本買賣?

  “寓見”危與機

  又是一年畢業租房季。

  貝殼研究院最新發布的《2019畢業季租賃報告》顯示,期望在一線城市就業的應屆生生中,63.7%選擇先租房。選擇新一線城市作為畢業第一站的學生中,先租房的比例為69.1%。

  但比起幾年前壞房東、黑中介防不勝防,隻能在半地下、隔斷間裡輾轉難擇的學長學姐們,如今年輕人的幸福之處在于:供給端的發展,使他們有諸多環境整潔、設施齊備,收費标準也相對規範的長租公寓可選。

  而号稱提供給初次離家自住青年人們“安全舒适生活”的各家長租公寓,自己是否過得舒服?又有多少随時面臨着倒掉的風險?

  從2014年萌發春意,到2017年政策東風乍起,再到如今轟烈平息。短短幾年中,有人迎風而立,有人一頭栽地,也有人還在苦撐喘息。

  重資本但薄利潤,長持有卻慢回報,是長租公寓運營者在經曆和忍受的通病。“長租”性質下的“長虧”和“長痛”可有解?又如何解?

  作為目前長租公寓運營“代表隊”的核心成員,房地産開發企業在資源和資金上具有先天優勢。

  但由于盈利核心問題暫時無解,傳統住宅開發經驗又與長租公寓的運營管理卯不對榫。于是造成目前的市場狀态是,長租公寓成為開發商标配,還沒做的很焦躁,正在做的很焦慮。

  當初搶機“寓” 如今斷舍離

  月初,有報道稱遠洋集團或将于年内剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。盡管遠洋方面就此問題對中國新聞周刊的回複是“目前暫無更多内容可以分享”。但一個先兆是,長租公寓闆塊的業績沒有在遠洋2018年年報中被具體披露,曾經宣布的“3-5年内将達到10萬間規模”的計劃也不再被提及。邦舍拖累遠洋整體盈利和發展目标的“負作用”不言而喻。

  從2017年8月在北京開業第一家門店,到如今或成“棄子”,隻有短短不到兩年時間。

  無獨有偶。5月14日,朗詩綠色集團有限公司發布公告稱,将處于虧損階段的,包括長租公寓在内的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

  公告解釋,集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創新類業務仍處于培育期,預計未來兩年将繼續虧損,日後将産生持續資本開支。

  而“繼續虧損”顯然是在前兩年連續負盈利的基礎上而言。2017年和2018年,朗詩寓已分别虧去了0.44億元和1.9億元。

  朗詩綠色集團董事局主席田明并不諱言長租公寓的難盈利。他表示,這項業務需要培養,在一段時間内都會産生較大的虧損。

  田明認識到的問題,正是很多當初趕風潮騎上長租公寓的開發商,如今身下那隻跑不動又難下來的“虎”。

  具備存量房資源、改造施工經驗、品牌效益和價值、雄厚财力和更多融資渠道,較低成本和更大規模效應等先天優勢的房地産開發企業,是目前國内長租公寓運營方的重要成員,也是對租賃市場鼓勵政策的率先擁護者和實踐者。

  對于傳統開發業務受多重限制内外交困,正處瓶頸的房企而言,長租公寓似乎是一塊絕佳的新陣地。

  的确,單從數字上看,長租公寓的市場前景不可謂不廣闊。

  首先,需求缺口大敞:依據國家衛健委發布的《中國流動人口發展報告2018》,截至2017年末,我國流動人口約2.44億。

  流動人口正是我國目前房屋租賃的第一大需求群體。得出這個結論的《2018年中國住房租賃報告》,由58同城和安居客聯合發布。該報告顯示,流動人口已經成為房屋租賃第一大需求群體,主要集中于京津冀、長三角、珠三角等經濟發達區及沿海地區。

  同時,常住人口的租賃需求也不容忽視。以深圳和上海兩大城市的官方統計數據為例,前者的外來常住人口租房比例為65%,後者高達80%。随着一二線城市持續人口淨流入和人口結構改變,常住人口租房比例或會進一步上升。另外,華菁證券分析認為,影響租賃市場成交總額的兩大指标:住房自有率和租金開支占收入比重,随着我國經濟的進一步發展,預計分别還有10個點以上的下降空間。

  來自國泰君安2017年的長租公寓研究顯示:由于長租公寓在我國起步較晚,因而相較美國租房市場B2C與C2C之間四六開的比例,中國住房租賃市場的B2C占比僅有3%,增量空間巨大。

  58集團房産數據研究院發布的《2017-2018中國住房租賃藍皮書》也認為,“居民租房意願不斷上漲,結婚年齡推遲推動單人租房人群上漲,房價上漲造成被動租房人群增長,一二線城市不斷增加租房保障”等各方面因素疊加下,中國的租賃市場的現今供給遠遠不足。

  另外,租金收入可觀:上述國泰君安報告中稱,到2020年,我國長租公寓潛在營業收入将近2200億元。鍊家研究院于去年發布的租賃研究成果亦顯示,2020年,中國房産租賃市場的租金規模可達1.6萬億元。

  剛性需求、萬億市場,大有可為。自信背書和利潤驅使下,房企開始圈地、立項、挖人、組隊……多條線鋪開大幹快上。

  龍湖是首家将長租公寓定位于主航道業務的房企,希冀到2020年做到市場前三,租金收入超過20億;萬科早在2016年就正式推出聚焦定位于25-30歲白領青年客戶群體的“泊寓”;其後,包括但不限于世茂、金地、遠洋、旭輝、陽光城等,亦紛紛入局。

  不完全統計,TOP100房企中,有超過30家已不同程度地涉足和開展長租公寓業務。而行業規模排名前十的房企,全部已布局該領域。要麼已形成品牌項目落地,要麼至少已成立了相關管理中心進行研究以待進軍。

  但問題是,長租公寓的投入和産出難成正比始終是個核心問題。

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